【攻房戰1】一圖看懂利率vs.房價正處史上最大開口 專家直言房價易漲難跌

文|馬婉珍    攝影|董孟航
專家認為整體金融環境給予持有者肥沃的養份,低利率推升房價走在相對高點。

房市驚漲令人瞠目結舌,新竹、台南預售案場甚至出現熬夜排隊買屋的奇景,成為房價狂飆的溫床。專家分析,整體金融環境給了持有者肥沃的養份,推升房價走在相對高點,本刊帶你一圖看懂,利率與房價正處在史上最大開口,兩者有著密切的關係。

即便政府祭出管控措施,但仍無法抵擋全球貨幣寬鬆政策所帶來的資金狂潮,且房貸利率也處於低檔,台經院產經資料庫總監劉佩真就觀察,國內民眾認為房市為抗通膨的最佳工具比重超過60%,可見這樣的投資工具是國人所偏好,因此不論是打炒房政策或是疫情考驗,短期都不會影響房市景氣偏離多頭的軌跡。

台灣50年利率與房價走勢關係分析圖

從台灣50年利率與房價走勢關係分析圖可看出,近2年多來的利率和房價,確實呈現明顯的背離走勢。2018年的銀行重貼利率1.375%降至2020年的1.125%,反觀房價卻攀升,北市中古屋成交均價從每坪53.3萬元漲至60.3萬元,至今仍繼續飆漲,來到65.37萬元。

吉家網董事長李同榮觀察,民國67年(1978年)到70年(1981年)的利率從8.25%一路調升至11.75%,房價從每坪5、6萬元微落至4.5萬元幅度不大。

而民國89年(2000年)陳水扁政府上台後,扁政府發現房市低迷,金融機構逾放比高達8%,為解救金融危機,除了增值稅減半政策外,利率更是連續3年降息11次,從4.625%一口氣降到1.375%,房市因而起死回生,也讓利率與房價走勢關係,出現50年來的首次X型交叉。

戴德梁行董事總經理顏炳立直言,資金多、利率低,明年的房價不太可能受到強烈的壓抑,因為這個金融環境給予持有者很多的養份,包括房貸年期從以往的20年期,做到現在30、40年為承作主流,寬限期也從2年放寬到5年,利率又處於歷史低檔,持有者的資金負擔減輕,激勵大批資金活水湧入房市。

不過,李同榮觀察過去50年來,央行利率政策從來沒有單一為房市漲跌而量身訂製,換句話說,利率升降並非直接衝著房市而來,考量因素包括總體經濟穩定度、通貨膨脹、匯率牽動、熱錢出入等變數。

再加上台灣房市循環正處在主升階段,李同榮認為,民眾對通膨預期產生的保值心態,可能會壓過央行升息的心理觀望層面,房價仍會易漲難跌,因此升息與否,短期內不會對房市產生直接影響。

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