財經
2019.03.09 23:28

【全文】信義計畫區每坪跌破200萬 北市豪宅降價衝買氣

文|林喬慧    攝影|陳俊銘 董孟航
降價風吹向豪宅市場,南港「泰御」是第一個祭出「零自備、全額貸」促銷的豪宅案。
降價風吹向豪宅市場,南港「泰御」是第一個祭出「零自備、全額貸」促銷的豪宅案。

為了提振房市買氣,建商打出首購小宅讓利促銷、大打低自備優惠付款的廣告已不稀奇,近期這股降價風也吹向豪宅市場。

本刊調查,繼台新金董娘彭雪芬、藝人利菁等看淡房市的屋主,陸續在中古豪宅市場認賠殺出,就連惜售多年的豪宅建商,去年也已棄守價格防線,蛋黃區的信義計畫區指標豪宅每坪單價已跌破200萬元大關,讓去年前3季北市豪宅交易件數創下4年新高。

近半年豪宅市場喜訊不斷,由全聯福利中心暨元利建設董座林敏雄推出的豪宅代表作、北市大安森林公園旁的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」帶頭衝高價,該案去年中完工交屋,實價揭露資訊高達11筆,低樓層出現每坪232萬元的高價行情,高樓層32樓更以每坪299萬元成交,刷新台灣豪宅單價最高紀錄,超越北市仁愛路宏盛帝寶,成為台灣新一代豪宅王,外傳台語天后江蕙也是該建案的買家之一。

降價求售風吹向豪宅,中古屋及指標新案都已棄守價格防線。
降價求售風吹向豪宅,中古屋及指標新案都已棄守價格防線。

 

豪宅交易爆量 均價續跌

不只新建案成交創高價,大安森林公園旁另一名宅「勤美璞真」頂樓樓中樓戶別,2012年傳出每坪要價304萬元,引發前央行總裁彭淮南關注後,自此待售長達6年,去年底終於賣出,市場預估每坪售價至少在250萬元以上,成為近期豪宅成交價的新指標。

指標豪宅高價成交消息不斷,難道豪宅市場已起死回生?本刊調查,2018年前3季台北市8,000萬元以上豪宅的交易件數多達159件,創下4年來新高,從交易量來看,豪宅市場似乎一片榮景,但從平均成交單價來看,卻又是另一回事。

根據交易資料顯示,國內豪宅單價已從2015年每坪120萬元,1年內急速下跌至111萬元,雖經2年低檔盤整,去年又降至110萬元,顯示除了少數特殊指標案例之外,豪宅市場已是建商降價求售的局面。

「北市新豪宅供給量實在太大,加上新屋的持有稅高,所以出現新指標案(如元利信義聯勤)持續挑戰行情新高,但成交量相當稀少,反倒是中古、非一線豪宅都出現降價求售的M型化趨勢。」國際房地產顧問公司瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析。

據瑞普萊坊公布2018年第四季全球城市豪宅指數,全球43大城市中,台北排名倒數第10名,在亞洲更是敬陪末座,輸給香港、新加坡、上海、曼谷等,全年跌幅達1.5%。

 

彭雪芬與利菁 認賠出場

去年第四季因元利ONE PARK等指標案,逆勢走高的成交價拉抬,讓國內豪宅市場的跌勢不至於太過難看,「扣除這些特殊個案,台北豪宅指數跌幅將更大。」黃舒衛說。

事實上,從前年起,持有豪宅的屋主看壞後市,決定認賠出場的消息不曾間斷,像是財務實力雄厚的台新金董娘彭雪芬,2017年就認賠1,700萬元,出售名下的中山北路豪宅「德杰FLORA」;而中山北路上的豪宅「中山富御」,也有屋主在持有4年多後,去年3月以慘賠6,000萬元含淚出場。

不少豪宅屋主因看淡房市而賠售出場,台新金董娘彭雪芬(如圖)1年多前就認賠1,700萬元,賣掉名下豪宅「德杰Flora」。
不少豪宅屋主因看淡房市而賠售出場,台新金董娘彭雪芬(如圖)1年多前就認賠1,700萬元,賣掉名下豪宅「德杰Flora」。
不少豪宅屋主因看淡房市而賠售出場,台新金董娘彭雪芬1年多前就認賠1,700萬元,賣掉名下豪宅「德杰Flora」。(如圖)
不少豪宅屋主因看淡房市而賠售出場,台新金董娘彭雪芬1年多前就認賠1,700萬元,賣掉名下豪宅「德杰Flora」。(如圖)

投資不動產有成的藝人利菁去年底自爆,台灣房市利潤不高、中小宅較好賣,已脫手南港百坪豪宅「大同璽苑」,賠了1,500萬元,「還不如把資金變現,改投資投報率更高的藝術品。」

藝人利菁(如圖)年前自爆已脫手南港百坪豪宅「大同璽苑」,賠了1,500萬元。
藝人利菁(如圖)年前自爆已脫手南港百坪豪宅「大同璽苑」,賠了1,500萬元。
藝人利菁年前自爆已脫手南港百坪豪宅「大同璽苑」(如圖),賠了1,500萬元。
藝人利菁年前自爆已脫手南港百坪豪宅「大同璽苑」(如圖),賠了1,500萬元。

不光是中古屋主斷尾求生、降價賠售,就連原本堅持豪宅價、惜售多年的豪宅建商,也終於調整策略,開始向市場靠攏。像是2011年就開始預售、曾是信義區豪宅一哥的「皇翔御琚」,從2015年自家董娘買下1樓戶力挺撐場後,整整2年半沒成交案,去年5月降價25%才成功售出1戶,以成交戶別290坪計算,等同1戶就便宜了1.77億元。

 

祭殺手鐧自救 推零自備

國巨董事長陳泰銘擁有數戶「文華苑」,雖未賠售出場,但帳面資產縮水。(聯合知識庫)
國巨董事長陳泰銘擁有數戶「文華苑」,雖未賠售出場,但帳面資產縮水。(聯合知識庫)

另外,像「西華富邦」「華固天鑄」這2個高指名度豪宅,以最新實價揭露資料與社區的歷史高價相比,跌幅都在3成左右。而敦化北路知名豪宅「文華苑」,近期賣出的10樓戶則比4年前脫手的8樓戶便宜了19%,讓住在同一社區的國巨董事長陳泰銘,因此成為這波豪宅降價資產縮水的受災戶。「豪宅總價高,隨便跌個幾%就有千萬元差距,對屋主來說真的很痛。」市場人市分析。

「文華苑」內裝貴氣。圖非陳泰銘豪宅。(翻攝衡美室內設計官網)
「文華苑」內裝貴氣。圖非陳泰銘豪宅。(翻攝衡美室內設計官網)

離蛋黃區較遠的南港豪宅「泰御」,2013年建商每坪開價喊破百萬元,但開賣後,一路降到如今的8字頭,甚至不惜使出殺手鐧,成為北市第1個祭出「零自備」、「全額貸」促銷的豪宅個案。

這波豪宅降價求售風也吹到開賣不久的指標性豪宅,去年中才喊出每坪要價300萬元的「冠德信義」,實價登錄揭露的第一筆成交紀錄,每坪單價僅190.2萬元,代表信義計畫區豪宅保二(每坪200萬元)大關已宣告失守。「雖成交的是低樓層戶,但跟當初開價差距實在太大,可見降價才能刺激出買氣在豪宅市場也是鐵則。」市場人士說。

信義區中古豪宅求售,指標新建案單價也跌破200萬元大關。
信義區中古豪宅求售,指標新建案單價也跌破200萬元大關。

 

台商資金回流 精打細算

該名市場人士指出,雖然新建案沒有歷史成交紀錄可做比較,但事實上,過去信義計畫區豪宅巔峰期,普遍每坪可賣到250萬至290萬元,目前均價都已落在220萬元上下,甚至有建案的低樓層售價來到1字頭。「市場上有這麼多豪宅可以選,不降價要怎麼賣?」該人士說。

另外,全球各國為了打擊利用海外帳戶跨國逃稅和不合理避稅的行為,將目標指向藏匿在海外免稅天堂的所得,有「全球版肥咖條款」的《共同申報準則》(CRS)這2年在歐美陸續實施,台灣也在今年起生效。市場期待在海外有龐大資金的台商,可能因此回台搶購豪宅。

對此,住展企研室經理何世昌說:「不要對台商存有太大希望,這些人本身就有房子,根本不急著買房,況且他們是會咬你一口的鯊魚,而不是會產卵的鮭魚。有錢人之所以有錢,是因為懂得精打細算,大家都知道市場不好,他們怎可能這時候去追價,除非產品本身很特殊,不然還是降價賣最實在。」

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回顧台灣房市,已歷經5年多的盤整期,房地產業者認為,這2、3年靠著首購客撐起房市買盤後,發現首購客就如同台股裡的中小型股,完全不具市場領導性,就算買氣再怎麼回溫,每年的交易量也衝不破30萬棟門檻,「只有豪宅才是房市裡的權值股,今年台灣房市能否重返多頭,就看企業主及高階白領這些手頭有錢的人,願不願意出手買豪宅了。」市場人士說。

更新時間|2019.02.25 13:24

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