【房市前瞻特輯】2022房市格局「價平量縮」交易量年減預估達3~8% 預售屋交易量一路下滑超過3成!

2020年9-12月與2022年1-4月全台與七都預售屋交易件數與總銷金額

去年預售屋交易熱絡,尤其下半年預售屋交易大爆發,但今年以來,買氣似乎有降溫趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:根據預售屋實價登錄資料統計,統計去年9-12月與今年前4月預售屋交易,今年全台交易件數大減37.9%,總銷金額衰退31.6%,預售屋買氣出現明顯降溫。

預售屋買氣降溫!高雄衰退超過六成 台中預售屋平均總價超車新北!

葉凌棋說明,去年國內經濟表現佳,出口暢旺、景氣燈號連亮9顆熱絡甚至過熱紅燈,讓房市交易增溫,民眾樂觀看待房市後市,預售屋交易也受到激勵,同時也讓投機炒作死灰復燃,讓內政部於去年12月推出「平均地權條例修正草案」,經由行政院拍板,送進立法院審議,衝擊市場信心,讓投機客縮手,淡出預售市場,是今年1-4月預售屋交易件數、總銷金額雙減的主因。

若觀察七大都會區預售交易市況,葉凌棋指出,今年前4月台中交易件數僅剩5001件,較去年9-12月的10769件大幅減少53.6%,交易量已腰斬,而高雄更是瞬間轉冷,不論是交易件數或總銷金額均衰退超過六成,交易量能甚至不到去年9-12月的四成水準,顯示五大修法重點精準打擊,讓預售市場冷卻的狀況相當明顯。

葉凌棋表示,觀察今年1-4月七大都會區預售屋平均總價發現,七大都會區購屋門檻再度提高,全數突破1100萬元,且台中房價漲幅最為明顯,今年1-4月平均總價為1714萬元,與2019年同期相比,四年漲幅高達85.8%,且已超車新北的1704萬。而桃園市北台灣房價凹陷區,購屋總價除了較雙北更為實惠外,甚至比新竹縣市低,成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。葉凌棋補充,七大都會區中以高雄平均總價最低,2019年時房價仍高於台南,但2020年後台南各項重大建設齊發,民間投資、設廠等利多題材帶動下,讓台南預售屋平均總價連續三年超越高雄,四年房價漲幅逾六成。

此外,統計2019年至2022年七都預售屋平均總價漲幅,比對勞動部公布的「勞工平均提繳工資」,發現七大都會區近四年平均提繳工資成長幅度在6.2%至8.8%之間,但近四年預售屋平均總價漲幅驚人,尤其以台中上漲85.8%最多,其次則是新竹縣市與台南市,漲幅均逾六成,而桃園也上漲逾五成,高雄漲幅43.1%,葉凌棋說明,除了雙北市四年房價漲幅相對溫和外,桃園以南五大都會區都有四成以上的漲幅,但比對平均提繳工資的增長,仍是杯水車薪。

近四年預售屋平均總價與薪資漲幅比較

葉凌棋補充,若將近四年預售屋平均總價與薪資漲幅相比,台中的房價漲幅是薪資漲幅的11.4倍最為驚人,其次則是新竹縣市的10.5倍,桃園與台南則在近8倍之多,薪資增長的速度比不上房價飆漲的速度由此可知,顯示一般受薪階級若想僅憑藉薪資收入購買預售屋,恐怕是個艱鉅任務。

政府五招打炒房奏效! 全台預售轉售量大增24.1%

葉凌棋表示,政府於去年12月祭出「平均地權條例修正草案」五大修法重點,觀察打炒房政策推出前後的預售屋轉售刊登量,可以看出政策推出後的市場反應,藉以觀察政策效果。根據統計,今年6月全台預售屋轉售量較去年未推出五大修法重點前的11月大增24.1%,整體預售量暴增3800件左右,顯示政府五大措施打炒房政策推出後,確實獲得成效,讓投機客紛紛搶下車。若觀察七大都會區預售屋轉售量變化,桃園激增45.8%,台中、高雄也都有三成五以上的增幅。

展望2022年房市格局「價平量縮」 全年交易量預估下滑3%至8%

葉凌棋說明,目前看來,全球高通膨的現象短時間內難以緩解,各國升息仍將持續,台灣也恐難置身事外,而不少經濟學家預期在快速升息與通膨危機的衝擊下,全球經濟有衰退風險,而國內尚有房市政策不確定性,且國內疫情仍在高原期,不可掉以輕心,即使疫情趨緩,預期下半年房市表現難有以往疫後的激情表現,預估2022年房市呈現「價平量縮」格局。觀察上半年表現與各項房市變數判斷,預估2022年房市交易量約32.0至33.7萬棟之間,與去年同期相比減少3%至8%左右。

通膨、升息、經濟情勢與房市政策 下半年影響房市四大關鍵

葉凌棋表示:俄烏戰爭仍未有消停跡象,因戰事引發的全球高通膨危機恐將持續,而全球央行將藉由升息、貨幣緊縮來抑制通膨的目標不會改變,金融市場出現大幅震盪的狀況也可能持續一段時間,全球經濟表現恐面臨下行風險,衝擊民眾信心。而國內尚有五大措施修法等房市政策變數,加上疫情仍未能看到終點的狀況下,下半年房市表現充滿挑戰,因此,通膨、升息、經濟情勢與房市政策將是決定下半年房市交易量的關鍵。

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