記者陳韋帆／台北報導
央行信用管制與國際局勢重塑房市格局。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，受3月中東戰爭影響，通膨壓力與悲觀情緒升溫，導致2026年第一季買氣維持低檔。根據「政大永慶即時房價指數」，七都房價除台中微漲0.1%外，其餘六都跌幅介於0.3%至1.1%。葉凌棋預估，第一季交易量約5.9至6.2萬棟，年減約1%至6%，將創下自1999年以來僅高於2016、2017年的低量紀錄。
2026年Q1買賣移轉量約5.9~6.2萬棟。七都房價季增率-1.1%至0.1%。預售屋成交量新竹以南衰退達79%。首購族房貸利率站上2.5%以上。銀行授信收支比門檻維持180%。全台目前已開發25案。預售屋房價漲幅最高達16%。2025年預售屋價格全面超越2024年。
葉凌棋提到，2025年預售屋市場出現顯著的「價量背離」。不同於成屋市場的緩跌，預售屋價格全面上漲，雙北漲幅達12%，桃園更衝上16%，但成交量卻因高房價大幅縮減，新竹以南衰退幅度甚至接近8成。
而房價持續上漲就是量縮的關鍵，若價格不適度調整，成交量難以打開，而銀行目前對房貸授信審核依舊嚴格，部分銀行甚至僅承作VIP客戶，資金取得門檻仍處於高檔。
針對首購族最關心的房貸排隊問題，葉凌棋直言，目前排隊撥款現象緩解，但銀行對客戶的「挑選」更為精準。尤其是收支比180%的門檻，即便符合新青安資格，若收入能力不足，仍難貸足1000萬元額度。對於未來三年即將交屋的30萬戶預售屋買方而言，雖然央行在換屋限制上有所放寬，但整體信用管制環境依然嚴峻，期待政策大放鬆並不現實。
葉凌棋分析央行總裁楊金龍近期談話「呼籲預售屋讓利」，他指出，在這樣政策方向下「房價反轉」已是現在進行式。央行採取的是「軟著陸」策略，透過放寬第二戶貸款限制來緩解交屋壓力，但不代表會撤除信用管制。目前房市由自住、剛需與首購族支撐，購屋決策期因利率破2.5%而大幅拉長，賣方不應再期待房價反彈回升，因為從數據來看，房價向下修正的趨勢才剛開始。
展望未來，他認為，房市表現將深受地緣政治與貨幣政策左右，若中東戰事延續，將衍生「不好的通膨」並壓抑消費動能；若戰事縮短，台灣強勁的出口基本面將成為支撐。然而，在政策調控持續下，房市將維持「量盤整、價緩跌」的格局。自住客應密切觀察銀行收支比審核動向，而在房價反轉的開端，購屋者更需精算財務負擔能力，以應對高利率時代的養屋挑戰。
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