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2022.02.12 05:58 臺北時間

【全文】政府打房祭連環拳 建商哀嚎吐建言

興富發集團總裁鄭欽天認為,打房吃特效藥會有後遺症,應根本解決居住問題。
興富發集團總裁鄭欽天認為,打房吃特效藥會有後遺症,應根本解決居住問題。
政府打房祭連環拳!央行年初再打建商養地,購地貸款限18個月內開工,否則逐年升息及收回貸款。面對政府長達1年多的打房海嘯,營收王興富發集團總裁鄭欽天喊話溝通,建商們也罕見串聯發聲,擁有上千名會員的台北市建商公會,新任理事長暨全陽建設董座陳勝宏砲火猛烈重批政府將房價問題甩鍋給建商,再直指禁換約有違憲之虞。房事問題要如何解?考驗各方智慧。
「就讓大家都冷靜一點,買的人冷靜,蓋房的人也冷靜!」金虎年一開春,受惠房市大旺一整年的建商們,心中卻隱隱惴惴不安,因為政府又出重手打房,宣告「政策」將是建商今年的最大風險之一。

連八波打房 建商頻喊苦

穩坐營建股營收寶座的興富發集團總裁鄭欽天,農曆年前在大直總部接受本刊採訪,一改過去大砲抨擊政策作風,轉向提出個人對解決居住問題見解。他認為,缺乏通盤考量的打房,對國家整體發展並非好事,「像吃特效藥,一定會有很多後遺症!」
「面對這個議題,政府需要進行社會溝通。」鄭欽天認為,產業回流當下,台灣正站在歷史的機會點,民眾對未來幾年收入有期待,自然反映在股市與房市上,「但社會氛圍慢慢聚焦在比較血腥的想法,互信的基礎幾乎沒有,很可惜啦!曾幾何時,台灣變成政府跟民間不是一條心了?」
2022年一開春,央行就禁止建商養地,要求購地貸款限期在18個月內動工。圖為央行總裁楊金龍。(中央社)
原來自前年底起,政府已祭出8波打房措施,去年底內政部拋出預售屋禁止換約條款,直掐投資客命脈,甚至喊出「炒房抓去關」重話,今年元月央行再將層次上升到打擊建商養地,明訂未來購地貸款限18個月內動工,否則按比例收回貸款,並採逐年升息來控管。
金融業人士就說,新規比預想的嚴格,而幾波連環拳打下來,讓不少建商從過去私下喊苦,轉到檯面大聲疾呼。

批政策違憲 禁養地太苛

「這跟實務有脫節!」擁有上千名會員的台北市建商公會,新任理事長暨全陽建設董座陳勝宏就積極代表公會成員對外發聲。曾為民進黨中常委的他,去年底上任後,先是重批政府將房價問題甩鍋給建商,再直指禁換約有違憲之虞,砲火相當猛烈。
央行新規出來後幾天,陳勝宏對本刊表示,新措施在台北市根本不適用,主要是北市素地難尋,建商通常是先買進一塊土地,再花時間慢慢整合周邊土地,才可能有百坪基地開發,「不可能18個月就整合好。」
政府接連打房,北市建商公會理事長陳勝宏代表公會成員,積極對外發聲提出建言。
「央行就是要建商買地後趕快開發,不給整合的機會,如此一來,你就會在台北市一堆老宅中,看到一塊80坪土地,突然蓋出一棟高高的房子,這樣對都市計畫真的比較好嗎?」元利建設副總吳麗謹也提出質疑。
地方政府標售土地屢創高價,被業界認為是助漲土地價格的原因之一。(台灣房屋趨勢中心提供)

標售創新高 助房價燎原

反觀戰場放在桃園、台中、台南、高雄等地,且向來追求高週轉率的興富發,鄭欽天對央行禁養地條款,就顯得相對老神在在。
「未來開發商們的口袋,得準備更多資金。」不過,針對政府一連串信用管制,鄭欽天認為,好處是降低開發商資金槓桿,但從另一個角度來看,當房屋供給量變少之後,依照經濟學供需理論,物以稀為貴,價格自然難以下降,「其實並不有利房市健康發展,還是要從根本解決問題。」
力麒建設董事長郭淑珍直指,外界認為房價高,其實是土地貴。
而這個根本問題,業界一致認為在土地取得,「大家都說房子太貴,其實是貴在土地,像政府現在拿出來標售的土地,都是天價,周邊地主心中行情當然跟著上漲!」力麒建設董事長郭淑珍直言。
去年一整年,各縣市政府土地標售屢創新高價紀錄,去年底高雄市政府釋出13筆土地標售,溢價率破4成。消基會房委會委員、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為,標售土地對房價有燎原效果,面對建材及土地成本上漲,建商們只能啞巴吃黃連。
疫情過後,全台大開資金派對,形成政府越打房,房市越旺的局面。
「不要互相傷害,不然政府土地標售就要限價!」鄭欽天表示,政府一方面高價標售土地,卻又不樂見業者賣高房價,是自相矛盾的行為。吉家網董事長李同榮也持相同看法,他認為,對於公有土地標售,政府應盡速訂定一套令人心服的制度規範,才不致屢創地價新高,成為帶頭推漲地價的火苗。
鄭欽天建言,政府作為最大地主,應釋出手中土地,或請國內手頭現金最多的壽險業者投資興建大量社會住宅,解決年輕人居住問題,並搭配捷運線延伸,做好交通配套,人大量入住、商圈成形,壽險業者也可得到租金收益。
話鋒一轉,他認真地說:「應改名優質青年宅,這樣感覺好一點。20年後若年輕人減少,壽險公司還能讓年紀大的保戶入住。」從資金、土地,到生活配套及未來運作模式,鄭欽天把執行面想得完整,可見他就這個議題花過不少心思,追根結柢就是,「與其一直打房,不如根本解決民眾住的需求。」
良茂建設董事長陳春銅建議,政府應將「住」與「買」分成
這點和良茂建設董座陳春銅看法雷同,他也認為,買和住應分成兩件事來看待,住的問題要由政府來解決。此外,台北市建商公會也提出相關建言,諸如開放引進外籍勞工、各地增設土方接收站等,以降低土地、興建、人事成本,房價才有下降的空間。

興富發突圍 推私募基金

面對政府的打房政策,建商也不得不加緊腳步因應,鄭欽天就說,若持續打房,等於壓縮建商土建融貸款和購屋族投資空間,「興富發將會發行類似REITs的私募基金,讓民眾來參與我們的物業經營收租分潤,或是從買地開始民眾就能持有幾趴產權,一起分享開發收益,這都是方法之一。」
房地產業界建議,政府應廣設社會住宅,解決多數民眾居住需求。
鄭欽天不諱言,這樣一來可以開闢新的籌資管道,二來也能提供想投資不動產的人一個方案。只是房價問題究竟該如何解?它既是自由經濟,也是居住正義,這道各國皆然的難題,相信在今年也將持續考驗各方智慧。

地上權住宅成高房價解方

地上權住宅是指所有權與居住權分開的產品,售價較一般住宅低,在房價高漲的年代,不失為另一種居住議題的解方,新加坡世界聞名的組屋政策,即是地上權住宅的一種。興富發集團總裁鄭欽天說,當新加坡民眾有了組屋可以住,就不會有人去管當地精華區烏節路的豪宅房價漲到多高。

此外,過去台灣地上權住宅曾因無法貸款、不能轉讓過戶等因素引發糾紛,中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長于俊明表示,台灣現行新的地上權住宅因同時具有「土地地上權」、「房屋所有權」,已經沒有這項疑慮了。

更新時間|2023.09.12 20:41 臺北時間

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