財經時事／專訪！建商公會理事長示警　陳勝宏：房價若崩盤新青安族群將斷頭

「如果我們對打炒房成效很滿意，就會放寬，但很顯然沒有，所以還是要持續，也就是不會鬆綁，但有給銀行彈性，房貸回歸各家銀行自主管理，要按時給資料。」去年12月中旬，央行召開第四季理監事會的會後記者會上，總裁楊金龍直接說出對房市信用管制仍不鬆綁的決定。

小建商倒閉　憂歷史重演

如外界預期，央行利率政策維持不變，但從前年九月、央行祭出史上最嚴厲的第7波選擇性信用管制所掀起的「金龍海嘯」，已讓台灣房市急凍、交易量縮到快窒息，央行卻依舊不願鬆手。「因為房市還沒大幅修正。」面對媒體提問，楊金龍點出關鍵。

央行的手緊抓房市，遲遲不放資金活水，讓不少建商撐不下去，去年已有包括台南「慶群開發」、高雄「駿信建設」、花蓮「太極建設」、嘉義「鉅泓建設」等建商陸續停業，市場結構性風險已逐步浮現。

「不要以為大建商就不會倒！繼續管制下去，建商資金鏈斷裂，倒閉潮延燒到大建商，就算房價跌了，衝擊到金融體系，受害的還是全民。」坐在安和路的公會辦公室裡，北市不動產開發公會（建商公會）理事長陳勝宏憂心地說。

今年81歲的陳勝宏，不僅擔任北市建商公會理事長，亦是陽信銀行董事長，是國內少數同時熟悉營建產業與金融體系、能居高俯瞰大局的掌舵手，之所以對房市如此擔憂，源於他執掌不動產業約40年的經歷。他請央行回頭看看1997、1998年亞洲金融風暴的歷史，當時台灣房市崩盤，導致無數建商倒閉、銀行呆帳爆表，經濟低迷了整整十年。「建商公會原本約有1,300家會員，當時倒到只剩200多家，連許多大建商都倒了，希望不要讓歷史重演。」陳勝宏說。

央行拒鬆綁　恐埋未爆彈

陳勝宏進一步分析，目前台灣房市交易量幾乎已經窒息，若央行遲不鬆綁，恐出現2顆「未爆彈」，第一顆是建商資金鏈斷裂，倒閉潮會從小建商蔓延至大建商。相較小建商只有1到2個建案，擁有多個建案的大型建商雖然資本雄厚，但現在央行讓貸款成數受限，加上手邊有餘屋，還得每年負擔最高4.8％的囤房稅，如果同時多個工地卡關，資金鏈一樣會斷裂。

現在中南部已有些小建商倒閉，外界憂心今年倒閉潮恐進一步擴大，陳勝宏直言，建商早已使盡洪荒之力，才得以在金龍海嘯狂風巨浪般的龐大壓力下勉強不致翻船；「若央行仍未適度鬆綁，恐怕終將撐不下去，在這波海嘯中遭到吞沒。」

第二顆未爆彈，則是新青安族群面臨的「斷頭」危機！這也是陳勝宏最擔心的社會問題。截至2025年11月的數據顯示，全台申請新青安貸款累計戶數已達14.4萬戶，平均每戶貸款金額為773萬元，撥款金額高達1.1兆元，若加計舊青安，累計撥款金額更高達2.55兆元。

「一旦房價大幅下跌，這些新青安的房子就都變成了負資產。」陳勝宏分析，新青安多為小資的年輕族群，當房屋價值低於貸款金額、每個月還得繳利息時，便可能寧可斷頭讓銀行法拍，進而衝擊銀行資產品質，形成金融連鎖反應。

陳勝宏直言：「房價一崩，新青安就變成『負債族群』，這會引發嚴重的社會動盪與金融壞帳。房價是資產的代表，資產縮水，人民就不敢消費，台灣經濟就會跟著下來。」

營建成本高　房價難下降

面對央行總裁與理事諸公都認為房價跌得還不夠，陳勝宏不改犀利風格，直球對決表示：「為何央行一直想打房、壓房價，但有沒有思考過房價為什麼降不下來？」更反問：「疫情以來物價漲了4到5成，卻要房價不漲，有可能嗎？」他進一步指出，「目前土地價格仍在高點，工資、營建成本大幅上漲，房價怎麼降？」他認為，如果央行沒辦法將物價拉下來、物價不降，卻要強壓房價，明顯違反市場規律。

他還舉中國大陸為例，指上海房價跌了35％，其他地區跌了5成，結果導致中國經濟到現在是「怎麼救也救不起來。」陳勝宏認為，房地產是百工百業的火車頭，影響包含仲介、裝潢、水泥、水電等周邊產業，「當房價崩盤，大家的財富通通都縮水，消費力自然連帶萎縮。」

問起對房市政策有何具體建議？陳勝宏提出二點：第一，鬆綁第二戶的貸款限制，替換屋族保留彈性。「很多人想老屋換新屋，但舊的還沒賣掉，新的貸款下不來，導致交易卡住，雖然央行已讓銀行放寬到一年半，但銀行哪管得了那麼多，直接就不給新屋貸款。」他直接點出央行的盲點，還說：「央行要限制第三戶以上沒關係，但我還是衷心建議，第二戶就該直接放手，不要管。」

其次，則是針對目前欠缺土地開發的雙北市，陳勝宏建議讓都更、危老案全面排除《銀行法》72之2條限制，目前政府僅排除都更的「土融（土地融資）」，但「建融（建築融資，指用來蓋房子的錢）」仍受規範。他呼籲：「既然政府要推都更、危老，就應該把建融也一起放寬，讓資金動起來，才能加速改善老舊都市的居住品質。」

成屋賣不完　囤房稅重擊

對於外界普遍認定建商個個「肥滋滋」，從事建築業多年的陳勝宏苦笑地說：「建商現在真的很辛苦！」因為建商現正處於「前有政策打房、後有產業結構壓力」的多重夾殺困境中。

他更歸納出台灣營建業面臨的四大挑戰：第一、政策與稅制的雙重夾擊。除了央行的信用管制外，還有囤房稅、豪宅稅等政策壓力，尤其是讓業者害怕的「囤房稅2.0」。

「政府看似希望建商先建後售，但建商等蓋好了房子再賣，一旦沒辦法快速完銷，拖個2、3年，又馬上會被課4.8％的囤房稅。」陳勝宏更點出矛盾之處，「這完全不合理。建商蓋房子是為了賣，不是為了囤，賣不掉有時是市場流動性的問題，政府卻要我們在被縮減貸款的同時，還要繳高額稅金，這不是逼建商走上絕路嗎？」

新制甫上路　土方無處倒

再來，則是因缺工問題導致工資翻倍。「現在不是給錢就有工人，是根本找不到人。」陳勝宏指出，過去一個建案2到3年能完工，現在要拖到4至5年，多出來的2年都是成本，工資漲了1倍，也迫使整體營建成本增加了4至5成，以台北市為例，每坪營建成本高達30萬元。

讓他憂心的還有「土方之亂」，致使運費暴漲、廢土無處可去。「這真的是現在營建業最大的問題！全台灣的廢棄土都沒地方倒，台灣合法土資場僅有130座，政府不發執照，無法蓋新場，舊場又滿了。」陳勝宏搖著頭抱怨。

雖然內政部國土管理署為從源頭管控營建剩餘土方流向，針對處理與運送訂立相關新規，但配套措施還未跟上，據了解，全台土方處理費漲了3至4倍、甚至5倍，高雄更有不少建案被迫停工。「現在政府還要力推都更、危老案，卻沒想到廢棄土根本無法消化，不免讓人覺得政策不食人間煙火。」陳勝宏無奈地說。

雙北蛋黃穩　蛋白區修正

此外，還有近年來企業界風行推動的ESG（環境、社會和公司治理），及即將徵收的碳費造成的隱形成本。「現在政府要推動2050淨零碳排，陸續徵收碳費，包括水泥、鋼鐵等建材都要漲價，最終這些成本皆會反映在房價上，光是建材與工地管理的碳費，預估成本至少要增加3到5％。」陳勝宏感嘆地說：「這些成本全都加一加，房價有可能跌嗎？」

展望2026年，陳勝宏也給出了中肯的市場展望：「蛋黃穩、蛋白跌。」他指出，雙北蛋黃都會區供給量有限，房價將維持穩定；雙北以外其他縣市的蛋白區，則預計出現5％左右的跌幅，中南部的台積宅也不例外，過去因「台積電效應」超漲的區域，房價也會逐步修正。

訪問結束前，陳勝宏再度強調，央行雖否認房地產是火車頭，但打房不僅直接衝擊建築業，還牽動周邊包括裝潢、水泥、水電約150萬人的生計。

「台灣住宅自有率約85％，央行總想把房價打下來，卻沒想過房價一崩，高達85％的台灣民眾都將直接受害，尤其對於剛剛成家的新青安族群影響甚大，如果執意把房價硬壓下來，受苦的絕對是台灣人民。」陳勝宏語重心長地說。

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